Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier?

La réponse à cette question dépendra de vos objectifs d’investissement individuels, de votre tolérance au risque et de votre situation financière. Voici quelques conseils généraux à prendre en compte lors d’un investissement immobilier.

Faites des recherches 

Avant d’investir dans une propriété, il est important de rechercher le marché immobilier local et de comprendre les facteurs économiques et démographiques qui pourraient influencer la valeur de la propriété.

Recherchez des propriétés avec un potentiel de plus-value 

Les propriétés situées dans des zones avec des populations croissantes, de bonnes écoles et un marché du travail fort ont un potentiel accru de plus-value au fil du temps.

Quelles sont mes options pour investir dans l’immobilier?

Ici, je ne couvrirai pas tous les types d’investissements immobiliers mais je vais en couvrir quelques un qui sont très intéressants.

Différents types d’investissements immobiliers

Voici différents types d’investissements immobiliers:

• Projet d’investissement immobilier de type achat, rénovation et revente (flip)
• Projet d’investissement immobilier locatif 
• Projet d’investissement immobilier locatif avec option d’achat
• Projet de conversion d’appartements locatifs en condos
• Projet d’investissement dans des terrains.

L’investissement immobilier de type achat, rénovation et revente (flip)

Ce type d’investissement immobilier consiste à investir dans un bien immobilier qui a manqué d’amour et donc, qui nécessite des rénovations. Cet investissement se fait à bon prix et le coût des rénovations doit être le plus bas possible. Voici les caractéristiques à prendre en considération pour ce type de projet:

• Ce type d’investissement immobilier est avantageux pour les personnes manuelles qui ont de l’expérience en rénovation pour garder les frais de rénovation le plus bas possibles.
• Ce type d’investissement immobilier permet habituellement de ravoir son argent assez rapidement parce que la revente de la maison se fait tout de suite après les rénovations.
• L’inconvénient est que le profit est souvent moins grand que d’autres types de projets immobiliers  et il est difficile d’en faire plus qu’un à la fois donc le levier sur le temps est limité.

L’investissement immobilier de type achat et location

Ce type de projet d’investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier et à le louer. Ça peut être une résidence unifamiliale ou un plex. L’investissement est gardé et loué. Voici les caractéristiques à prendre en considération pour ce type de projet:

• Le prix d’achat doit être intéressant par rapport aux revenus de location et aux dépenses pour que le revenu d’opération net soit assez élevé pour servir la dette (hypothèque) et pour qu’il reste un flux de trésorerie (cashflow) positif.
• Ce type d’investissement immobilier peut nécessiter plus de gestion si vous avez plusieurs locataires pour une même propriété.
• Pour votre santé mentale et physique, ce type d’investissement immobilier peut exiger d’engager une firme de gestion qui augmente les frais et affecte le flux de trésorerie (cashflow).

Si c’est bien fait, investir dans des propriétés locatives peut fournir un revenu passif stable, et à mesure que la valeur de la propriété augmente, votre richesse augmentera également.

L’investissement immobilier locatif avec option d’achat

Ce type de projet d’investissement immobilier consiste à acheter une maison unifamiliale et la louer à une famille qui n’est pas encore en mesure d’être approuvée pour une hypothèque dû à un crédit trop faible.

L’investissement consiste donc à acheter la maison et à trouver une telle famille. Ensuite, on détermine un montant avec lequel la famille pourra racheter la maison dans une période de 1, 2 ou 3 ans soit lorsque son crédit sera mieux. Évidemment, ce montant sera plus élevé que le prix payé et il prendra en compte l’appréciation du bien immobilier dans le temps.

Il faudra aussi s’entendre sur le coût mensuel du loyer qui donnera un flux de trésorerie (cashflow) positif à l’investisseur et qui sera déduit au montant total de l’entente de la maison si la famille exerce son option d’achat.

Pour créer un incitatif à ce que la famille améliore son crédit pour exercer son option d’achat, l’investisseur peut demander un dépôt non remboursable (notarié) qui sera aussi déduit du prix de la maison lorsque la famille exercera son droit d’option d’achat.

Ce qu’il faut retenir de ce type d’investissement immobilier:

• Ça aide les familles et donc c’est plaisant à faire et il faut trouver ces familles.
• Ça nécessite peu de gestion et ça crée peu de bris parce que le bien immobilier sera le leur éventuellement.

Convertir des appartements locatifs en condo

Ce type d’investissement immobilier est assez connu. Il est très populaire et les villes ont souvent tendance à aimer ces types de projets qui peuvent revitaliser des quartiers.

• Ce type d’investissement immobilier nécessite de vérifier les règlementations municipales en soumettant votre projet.
• Ce type de projet d’investissement nécessite un bon capital de départ qui peut être obtenu avec des partenaires investisseurs.

Investissement dans des terrains

Ce type d’investissement immobilier nécessite d’être orienté vers le futur parce qu’il faut anticiper que les terrains prendront de la valeur dans le temps s’ils sont bien situés au niveau géographique. Le défi de ce type d’investissement est qu’il faut être patient et penser à plus long terme.

Est-ce qu’il faut investir de façon diversifiée en ce qui concerne votre portefeuille d’actifs immobiliers?  

Il est toujours judicieux de répartir vos investissements entre différents types de propriétés et de localisations géographiques, afin de minimiser le risque que tout investissement ne fonctionne pas comme prévu.

Est-ce qu’il y a d’autres choses que je devrais savoir pour réduire mes risques en ce qui a trait à l’investissement immobilier?

En investissement immobilier, il est toujours judicieux d’avoir une, ou même plusieurs, stratégies de sorties. Par exemple, un investissement dans un projet d’achat-rénovation-revente qui engendrerait trop de frais de rénovation dû à des imprévus peut être transformé en projet de location avec option de rachat où le prix négocié avec la famille prendra en compte l’investissement qui a été nécessaire pour rénover le bien immobilier.

Est-ce avantageux de travailler avec un professionnel de l’immobilier? 

Un courtier immobilier ou un conseiller en investissement peut fournir des conseils précieux et des conseils sur les meilleures opportunités d’investissement et vous aider à éviter les écueils potentiels. Alors, la réponse est évidente!

Il est également important de se rappeler que l’investissement immobilier peut être un engagement à long terme, et qu’il n’y a aucune garantie de réussite. Il est judicieux de consulter un conseiller financier avant de prendre toute décision d’investissement.